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作者:長沙富樂物業管理有限公司瀏覽次數:327發布日期:2017-08-17

綜合管理

小區規劃紅線范圍內,涉及共用財產和公共事務的管理

(1)負責制定物業管理[1]服務工作計劃,并組織實施;

(2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施;

(3)白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內到現場;

(4)協助召開業主大會并配合其運作;

(5)管理規章制度健全,服務質量標準完善,物業管理檔案資料齊全;

(6)與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標準、收費依據及標準;

(7)應用物業管理系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;

(8)全體員工統一著裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;

(9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數80%。

(10)建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發生,能隨時投入運行。

房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護,包括:

(1)樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務標準》;

(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝涵洞通暢;

(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損;

(4)負責小區智能化設施的日常運行維護;

(5)定期清洗外墻。

綠化

小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地

按市園林局規定的《二級養護標準》養護。

保潔

小區規劃紅線以內,業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括:

(1)有健全的保潔制度,清潔衛生實行責任制,有明確的分工和責任范圍;

(2)設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

(3)每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃,做到服務范圍內無廢棄雜物;

(4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行一周一次清掃;

(5)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

(6)在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

(7)發生突發公共衛生事件時,應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業主的宣傳,維持正常的生活秩序。

公共秩序維護

小區規劃紅線以內,業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管,包括:

(1)相對封閉:做到小區主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;

(2)維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;

(3)看管公共財產:包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;

(5)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時,應立即采取措施,并及時報警和配合公安部門進行處理。

停車管理

機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理

(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

(2)對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行;

(3)保證停車有序,24小時設專人看管;有發生緊急情況預案;

(4)長期存放的,應簽訂停車管理服務協議,明確雙方的權利義務等。

消防管理

公共區域消防設施的維護及消防管理

(1)有健全的消防管理制度,建立消防責任制及火災消防預案;

(2)消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

(3)定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。

(4)發生火災,及時報警,協助消防人員疏散、救助人員等。

高壓供水養護、運行、維修

(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質合格;

(3)維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

(4)發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。

電梯養護、運行、維護

(1)主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的,均須開啟載客;

(2)凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

(3)主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行,無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;

維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

(4)一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。

裝修管理

服務房屋裝飾裝修管理

(1)有健全的裝修管理服務制度;

(2)查驗業主裝修方案,與業主、施工單位簽定裝修管理協議,告知業主裝修注意事項;

(3)裝修期間,對裝修現場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發的鄰里糾紛;

(4)業主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;

(5)及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。


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